Airbnb à Lyon : règle des 90 jours, changement d’usage et compensation

« Peut-on encore faire de l’Airbnb à Lyon ? » C’est la question que nous posent le plus souvent les propriétaires. La réponse courte : oui, mais dans un cadre très précis. La réponse longue tient en trois notions : le plafond de 90 jours, le changement d’usage et la compensation.

La règle des 90 jours : pour votre résidence principale

Si vous louez le logement dans lequel vous vivez (pendant vos vacances, un déplacement, un week-end), il s’agit de votre résidence principale. Vous pouvez la proposer en meublé de tourisme après une déclaration en ligne auprès de la Ville de Lyon, qui vous délivre un numéro d’enregistrement à afficher sur vos annonces.

La loi plafonne cette activité à 120 jours par an, mais autorise les communes à descendre à 90 jours. La Ville de Lyon indique aujourd’hui un maximum de 90 jours par an. Les plateformes transmettent les nuitées réservées aux communes : le dépassement se voit, et il est passible d’une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.

Le changement d’usage : pour tous les autres logements

Un studio acheté pour investir, une résidence secondaire, un appartement détenu par une SCI ou une société : louer ces logements en courte durée revient à leur faire quitter l’usage d’habitation. À Lyon, cela nécessite une autorisation préalable de changement d’usage, délivrée par le maire après avis du maire d’arrondissement, selon le règlement métropolitain applicable depuis le 1er juin 2022.

Les règles selon la surface et l’adresse

Situation	Ce que prévoit la Ville de Lyon
Logement de 35 m² ou plus, hors hypercentre	Compensation obligatoire dès le 1er m² : un local non résidentiel de surface identique (±5 %) transformé en logement, dans le même arrondissement
Logement de moins de 35 m², hors hypercentre	Autorisation possible sans compensation, mais en nombre et en durée limités ; 9 ans non reconductibles pour une personne physique
Hypercentre	Règles plus strictes ; la compensation doit se situer dans l’hypercentre
Logement détenu par une société	Compensation dès le 1er m², quelle que soit l’adresse

La compensation, concrètement

Compenser, c’est rendre à l’habitation l’équivalent de ce que l’on retire. Le propriétaire doit transformer en logement décent un local qui n’en était pas un (bureau, boutique, local d’activité) : il l’achète ou achète des « droits de commercialité » à un propriétaire qui a réalisé cette transformation. Lorsque l’autorisation est assortie d’une compensation, elle est attachée au local et publiée au fichier immobilier.

Le coût d’une compensation se chiffre généralement en dizaines de milliers d’euros, sans compter les délais. Pour un appartement classique, l’équation économique devient rarement favorable.

Les autres obligations à ne pas oublier

• Copropriété : informer le syndic de votre déclaration ; vérifier que le règlement n’interdit pas l’activité (une interdiction peut désormais être votée à la majorité des deux tiers).
• Bail : si vous êtes locataire, l’accord écrit du propriétaire est indispensable.
• Taxe de séjour : collectée par les plateformes ou par vous, selon le canal de réservation.
• DPE : exigé pour les logements nouvellement mis en meublé de tourisme et soumis à changement d’usage.

Et si l’on louait autrement ?

C’est précisément là que la moyenne durée change la donne. Louer un logement meublé à un salarié en mission, à un consultant ou à un interne pour un à dix mois, en bail mobilité ou en bail meublé, reste une location d’habitation : pas de changement d’usage, pas de compensation, pas de plafond de nuitées. Les règles d’encadrement des loyers s’appliquent, mais la demande lyonnaise est forte et régulière. C’est le cœur du modèle Caseleya à Lyon.

Questions fréquentes

Les 90 jours s’appliquent-ils aux résidences secondaires ?

Non. Le plafond concerne la résidence principale. Une résidence secondaire ne peut pas être louée en meublé de tourisme à Lyon sans autorisation de changement d’usage, quel que soit le nombre de nuits.

Le numéro d’enregistrement suffit-il pour louer ?

Non. Il est obligatoire sur les annonces, mais il ne vaut pas autorisation de changement d’usage pour un logement qui n’est pas votre résidence principale.

Combien de temps dure une autorisation sans compensation ?

Pour un logement de moins de 35 m² hors hypercentre, l’autorisation accordée à une personne physique dure 9 ans et n’est pas reconductible, dans la limite des autorisations disponibles.

Sources : Ville de Lyon — déclarer un meublé de tourisme · Ville de Lyon — changement d’usage · Service-Public.fr

Informations générales à jour à la date indiquée ; elles ne remplacent pas l’avis d’un professionnel du droit ou de la fiscalité pour votre situation.